🔴 La Cour de cassation a rendu un arrêt le 10 décembre 2025 (pourvoi n° 24-20.714) aux termes duquel elle rappelle que le juge-commissaire saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que lesdits loyers et charges demeurent impayés.
Les articles L. 622-14, 2° et R. 622-13, alinéa 2, du Code de commerce, rendus applicables au redressement judiciaire par les articles L. 631-14 et R. 631-20 du même code, régissent les conditions dans lesquelles le juge-commissaire peut constater la résiliation du bail commercial en cas de procédure collective.
L’article L. 622-14, 2° du Code de commerce dispose que le juge-commissaire peut, à la demande du créancier poursuivant et après avoir recueilli les observations de l’administrateur et du débiteur, constater la résiliation du bail résultant de l’une des causes prévues au contrat ou par la loi, en cas de défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture.
L’article R. 622-13, alinéa 2, du même code précise que cette demande ne peut être formée qu’à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture.
🔎 En l’espèce, par bail du 29 janvier 2016, la SCI du Roi René (le bailleur) a donné à bail commercial un local à une société (le preneur). Le 7 novembre 2022, le preneur a été mis en redressement judiciaire avec désignation d’un mandataire judiciaire.
Le 23 mars 2023, soit plus de trois mois après le jugement d’ouverture, le bailleur a saisi le juge-commissaire d’une requête aux fins de voir constater la résolution du bail commercial pour défaut de paiement de loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture.
Le juge-commissaire a fait droit à cette demande par ordonnance du 6 septembre 2023. Le tribunal de commerce, saisi d’un recours, a infirmé cette ordonnance. La cour d’appel de Montpellier, par arrêt du 23 juillet 2024, a confirmé le jugement et constaté la résiliation de plein droit du bail.
Pour parvenir à cette solution, la cour d’appel a retenu que le bailleur avait saisi le juge-commissaire le 23 mars 2023, qu’à cette date le preneur était débiteur d’impayés postérieurs au jugement d’ouverture et que les paiements intervenus postérieurement au dépôt de la requête, soit les 20 et 21 avril 2023, étaient inopérants.
Le preneur a formé un pourvoi en cassation.
👍 La Haute Cour casse l’arrêt au motif que le juge-commissaire doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés.
La Cour de cassation rappelle que la condition de l’impayé doit être vérifiée non pas à la date du dépôt de la requête, mais au jour où le juge-commissaire rend sa décision. En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le preneur avait régularisé l’arriéré réclamé au jour où le juge-commissaire avait statué, la cour d’appel a violé les articles L. 622-14, 2° et R. 622-13, alinéa 2, du Code de commerce.
Cette solution confirme un arrêt du 12 juin 2024 commenté ici : https://cabinetnoyer.fr/procedure-collective-du-locataire-et-action-en-resiliation-du-bail-devant-le-juge-commissaire/
Ainsi, le paiement des arriérés par le preneur, même après le dépôt de la requête mais avant la décision du juge-commissaire, fait obstacle à la constatation de la résiliation. Le moment déterminant n’est pas la date de saisine du juge-commissaire mais celle à laquelle il statue.
Lien vers la décision : https://www.courdecassation.fr/decision/67558e60c71dc42e1e63ba97
Pour aller plus loin sur le sujet, je vous invite à (re)lire mon étude portant sur la dualité de compétence entre juge commissaire et juge des référés en matière de constatation de la résiliation d’un bail commercial lorsque le preneur à bail est soumis à une procédure collective : https://cabinetnoyer.fr/procedure-collective-du-locataire-dualite-de-competence-entre-juge-commissaire-et-tribunal-judiciaire-en-matiere-de-constatation-de-la-resiliation-dun-bail-commercial-gazette/