📜 La Cour de cassation a rendu un arrêt le 22 mai dernier confirmant une jurisprudence désormais constante : est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité.
Pour rappel, l’article L. 145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code.
L’article L. 145-39 du même code ajoute que par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
📌 En l’espèce, la société preneuse a assigné sa bailleresse en constatation du caractère non écrit de la clause d’indexation stipulée au bail commercial prévoyant qu’elle ne jouait qu’en cas de hausse de l’indice de référence, et en restitution des sommes payées au titre de celle-ci.
La bailleresse a formé des demandes reconventionnelles en paiement de loyers et de charges.
Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’encontre de la locataire et un plan de continuation a été adopté.
La Cour d’appel de PARIS, dans son arrêt du 211 septembre 2023, a déclaré non écrite la clause d’indexation dans son entier, de la condamner à payer certaines sommes en restitution des trop-perçus sur les loyers, le dépôt de garantie et les honoraires de gestion et de limiter le montant de sa créance provisoire à fixer au passif de la locataire à une certaine somme.
L’arrêt constate que le contrat mentionne que les stipulations relatives à l’indexation du loyer, écartant notamment toute réciprocité de la variation de l’indice, « constituent pour le bailleur un motif déterminant de la conclusion du bail commercial sans lequel il n’aurait pas contracté et retient que ce sont toutes les stipulations relatives au mécanisme de l’indexation qui l’ont déterminé à contracter, ce qui démontre l’indivisibilité de la clause et le caractère essentiel des dispositions dans la formation du contrat et le consentement des parties à y adhérer ».
Un pourvoi est intenté par la société bailleresse.
La Haute juridiction casse l’arrêt en soulignant:
– qu’est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité (3e Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169, publié) ;
– que la Cour aurait dû rechercher si la stipulation prohibée pouvait être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci
Autrement dit, la seule mention que la clause constitue pour le bailleur un motif déterminant de la conclusion de la convention locative sans lequel il n’aurait pas contracté n’est pas suffisant pour caractériser l’indivisibilité et donc mettre en péril la clause dans son entièreté.
Cette décision n’est pas sans rappeler l’arrêt rendu le 4 juillet 2024 (commenté ici : https://cabinetnoyer.fr/caractere-non-ecrit-dune-clause-dindexation-illicite-verification-necessaire-du-caractere-divisible-ou-non-de-la-clause-litigieuse/ ) dans lequel, à l’instar de la décision du 12 janvier 2022 citée dans l’arrêt commenté,il a été estimé que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite puisque celle-ci peut être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci.
Lien vers la décision commentée : https://www.courdecassation.fr/decision/682ebb879d9918cbebdef1b9?search_api_fulltext=bail+commercial&date_du=&date_au=&judilibre_juridiction=cc&judilibre_chambre%5B%5D=civ3&op=Rechercher+sur+judilibre&previousdecisionpage=0&previousdecisionindex=0&nextdecisionpage=0&nextdecisionindex=2