Vous êtes propriétaire d’un local commercial et votre locataire ne paie plus le loyer ? Rassurez-vous : il existe un moyen d’obtenir le paiement des sommes dues ainsi que l’expulsion du preneur. Il vous faudra néanmoins respecter une procédure bien spécifique et des formalités particulières. Dans cet article, maître NOYER, avocat expert des baux commerciaux, vous explique précisément la marche à suivre pour obtenir le recouvrement du loyer impayé dans le cadre du bail commercial.
Le recouvrement du loyer impayé en cas de clause résolutoire insérée au bail commercial
La procédure varie selon qu’une clause résolutoire est insérée, ou non, au bail commercial. La clause résolutoire permet au bailleur de résilier le bail de manière automatique, en cas de non-respect par le locataire de ses obligations contractuelles, notamment l’obligation de payer le loyer. Si de telles dispositions sont prévues au contrat, alors vous devrez respecter la procédure suivante.
1. Adresser au locataire un commandement de payer
Dans un premier temps, le propriétaire doit adresser au locataire un commandement de payer. Cet acte doit être délivré par un huissier de justice, et mentionner de manière claire et précise :
- le montant dû ;
- le délai d’un mois pour régulariser la situation ;
- les conséquences d’un défaut de paiement passé ce délai (à savoir la mise en œuvre de la clause résolutoire).
2. Assigner le preneur en justice
Si un mois après la délivrance du commandement de payer, le locataire n’a toujours pas réglé sa dette, le bailleur doit assigner le locataire en justice pour faire constater “l’acquisition de la clause résolutoire”, c’est-à-dire l’absence de paiement dans le délai requis. Si des créanciers sont inscrits sur le fonds de commerce, le propriétaire doit les informer de la procédure, et leur transmettre une copie de l’assignation.
Le tribunal judiciaire, et plus précisément celui de la ville du local commercial, est compétent pour les litiges relatifs aux baux commerciaux. Ainsi, si le local est situé à Paris, c’est le tribunal judiciaire de Paris qu’il vous faudra saisir.
Deux procédures sont possibles :
- Le référé : il s’agit d’une procédure rapide. Appelé “juge de l’évidence”, le juge des référés traite des cas simples, non sujets à interprétation.
- À l’inverse, lorsqu’il existe des contestations sérieuses de la part du locataire (dégât des eaux dans les locaux loués, absence de régularisation des charges locatives, impossibilité d’exploiter le local…), le bailleur doit saisir le juge du fond. La procédure sera alors plus longue.
Vous avez des doutes quant à la juridiction à saisir ? Faites appel à un avocat spécialisé pour vous guider !
Avant d’assigner le preneur en justice, le propriétaire peut, à l’aide d’un commissaire de justice, bloquer les sommes dues sur le compte bancaire du locataire, sans autorisation préalable du juge. On parle de “saisie conservatoire”. Toutefois, elle doit obligatoirement être suivie par une action en justice dans un délai d’un mois, à défaut de quoi le preneur pourra récupérer les sommes bloquées.
3. Faire exécuter la mesure d’expulsion du locataire
Si le tribunal prononce l’expulsion du locataire, le bailleur devra faire intervenir un commissaire de justice pour faire exécuter la décision. En cas de refus de quitter les lieux, le commissaire pourra solliciter le concours de la force publique.
Le recouvrement du loyer en l’absence de clause résolutoire insérée au contrat
Même si cela est extrêmement rare, il arrive que le bail commercial ne contienne pas de clause résolutoire. Dans ce cas, pour obtenir le paiement du loyer, le bailleur devra demander la résiliation judiciaire du bail. Voici la procédure.
1. Adresser au locataire une mise en demeure ou un commandement de payer
Cette étape n’est pas obligatoire, mais recommandée. Avant de demander la résiliation du bail, le bailleur peut prévenir le locataire en lui adressant une mise en demeure par courrier d’avocat, ou un commandement de payer via un commissaire de justice.
2. Demander la résiliation judiciaire du bail commercial
Le bailleur doit ensuite saisir le juge du fond en demande de résiliation du bail commercial. Ici, le juge des référés n’est pas compétent.
Il est important de souligner qu’à la différence de l’assignation dans le cadre d’une clause résolutoire, la résiliation judiciaire laisse plus de marge de manœuvre au juge. En effet, celui-ci va analyser si les manquements des obligations du locataire, en l’occurrence le loyer impayé, sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat.
À l’inverse, en présence d’une clause résolutoire, si le locataire n’a toujours pas payé sa dette un mois après la délivrance du commandement, le juge sera contraint de constater l’acquisition de la clause. Il pourra tout au plus accorder des délais de paiement au preneur, mais si l’échéancier n’est pas respecté, la procédure d’expulsion pourra immédiatement être mise en œuvre, sans avoir à ressaisir le tribunal.
En résumé, le bailleur dispose de plusieurs outils juridiques pour gérer le loyer impayé dans le cadre d’un bail commercial : commandement de payer, mise en demeure, procédure en acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire. Quelle que soit l’étape à laquelle vous vous trouvez, de nombreuses règles sont à respecter (délais, formalisme, fondements juridiques à invoquer…). C’est pourquoi il est essentiel de vous faire accompagner par un avocat expert des baux commerciaux. Habitué à ce type de litige, il saura vous orienter vers la stratégie la plus efficace pour défendre vos intérêts.
Maître Jean-Marc NOYER
Avocat expert des baux commerciaux à Paris
Je conseille et représente mes clients, bailleurs et locataires, à Paris et partout en France.
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