📜 La Cour de cassation a rendu un arrêt le 18 décembre confirmant une jurisprudence désormais constante : est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité.
Pour rappel, l’article L. 145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code.
L’article L. 145-39 du même code ajoute que par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
📌 En l’espèce, la société civile immobilière Le Phare (la bailleresse), propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société La Garrigue d’Elya (la locataire), lui a délivré successivement entre 2015 et 2016 plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.
La locataire a assigné la bailleresse en nullité des commandements de payer et remboursement d’un trop-perçu de loyers faute pour la bailleresse d’avoir indexé à la baisse le loyer dû.
A titre reconventionnel, la bailleresse a sollicité le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, le prononcé de la nullité de la clause d’indexation et la condamnation de la locataire au paiement de diverses sommes.
La locataire a restitué les locaux en cours d’instance.
Selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 9 février 2024), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 20 avril 2023, pourvoi n° 21-23.549), il a été jugé que la clause d’indexation était nulle en son entier au regard de « la commune intention des parties » qui « est de donner un caractère essentiel et déterminant à la clause d’indexation ».
Un pourvoi a été formé.
🔍 La Haute juridiction casse l’arrêt en soulignant:
– qu’est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité (3e Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169, publié) ;
– que la cour d’appel a, par des motifs impropres à caractériser l’indivisibilité de la stipulation prohibée, n’a pas donné de base légale à sa décision.
Autrement dit, la seule mention que la clause constitue pour le bailleur un motif déterminant de la conclusion de la convention locative sans lequel il n’aurait pas contracté n’est pas suffisant pour caractériser l’indivisibilité et donc mettre en péril la clause dans son entièreté.
Cette décision n’est pas sans rappeler l’arrêt rendu le 4 juillet 2024 (commenté ici : https://cabinetnoyer.fr/caractere-non-ecrit-dune-clause-dindexation-illicite-verification-necessaire-du-caractere-divisible-ou-non-de-la-clause-litigieuse/ ) et le 22 mai 2025 (commenté ici : https://cabinetnoyer.fr/bis-repetita-confirmation-de-la-jurisprudence-sur-le-caractere-non-ecrit-de-la-seule-stipulation-prohibee-en-cas-de-clause-dechelle-mobile-exclusivement-a-la-hausse/ )
Lien vers la décision commentée : https://www.courdecassation.fr/decision/6943a82675782d5f0685431f?search_api_fulltext=bail+commercial&op=Rechercher&date_du=&date_au=&judilibre_juridiction=cc&judilibre_chambre%5B%5D=civ3&previousdecisionpage=0&previousdecisionindex=2&nextdecisionpage=0&nextdecisionindex=4