Les baux commerciaux sont conclus pour une durée minimum de 9 ans. Si l’une ou l’autre des parties n’est plus satisfaite de la relation contractuelle, elle peut décider de ne pas la renouveler. Toutefois, le refus de renouvellement du bail commercial est régi par des règles spécifiques, qui sont plus exigeantes pour le propriétaire que pour le locataire. Ces normes concernent notamment les échéances et délais de préavis, ou encore les conditions de fond et de forme de l’acte. Alors, quelles sont, pour chacune des parties, les conditions et les conséquences du refus de renouvellement du bail commercial ? C’est ce que nous allons découvrir dans cet article. Vous y trouverez également un modèle de congé à adresser au bailleur lorsque vous souhaitez quitter les locaux.
Refus de renouvellement du bail commercial à l’initiative du bailleur
Les délais
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat de bail doit en informer le locataire au moins 6 mois avant la date d’expiration du contrat.
Par exemple, pour refuser le renouvellement d’un bail qui arrive à échéance le 31 décembre 2025, le preneur doit être prévenu au plus tard le 30 juin 2025.
En l’absence de congé donné avant l’expiration, le contrat se prolonge de manière tacite. Le propriétaire pourra tout de même refuser le renouvellement après l’échéance contractuelle. Dans ce cas, le locataire devra quitter les lieux le dernier jour du trimestre civil suivant un préavis de 6 mois.
Par exemple, imaginons que la date d’expiration du bail est fixée au 31 décembre 2024, et que ni le locataire, ni le propriétaire n’ont réagi avant cette date. Si le bailleur décide de notifier un congé avec refus de renouvellement le 10 août 2025, alors le locataire sera invité à quitter les locaux à compter du 31 mars 2026 (le préavis inclut le dernier jour du trimestre suivant le 10 février 2026 soit le 31 mars 2026).
Il existe cependant des cas spécifiques dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à attendre son échéance. Dans ces cas exceptionnels, présentés dans la suite de cet article, le bailleur peut délivrer son congé à chaque échéance triennale, c’est-à-dire au bout de la 3e ou de la 6e année dans le cas d’un bail d’une durée de 9 ans. Il faudra là aussi respecter un préavis minimum de 6 mois.
Par exemple, un bail qui débute le 1er janvier 2024 pour une durée de 9 ans, pourrait faire l’objet d’un refus de renouvellement prenant effet le 1er janvier 2027 ou le 1er janvier 2030. Dans le premier cas, le bailleur devra notifier le preneur au plus tard le 30 juin 2026, et dans le second, le 30 juin 2029.
Le contenu
Dans tous les cas, le congé délivré par le bailleur doit être motivé, c’est-à-dire qu’il doit mentionner les raisons pour lesquelles il ne souhaite pas renouveler le contrat. On distingue trois types de motifs.
1. Les motifs graves et légitimes
Sont considérées comme des motifs graves et légitimes les infractions suivantes :
- dégradation du local par le preneur ;
- non-paiement du loyer ;
- injures et attitudes violentes à l’égard du bailleur ;
- violations répétées du règlement de copropriété ;
- etc.
Dans ce genre de situation, lorsque le maintien de la relation contractuelle est rendu intolérable, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à indemniser le locataire. On parle alors de refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction (un article complet y est dédié).
En revanche, le propriétaire est contraint d’attendre l’expiration contractuelle, pour refuser le renouvellement pour ce type de motif. Le bailleur ne peut donc pas délivrer un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime à une échéance triennale.
2. Les congés possibles au cours du bail
Il existe d’autres motifs justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction au cours du bail (à chaque échéance triennale) :
- Lorsque l’immeuble est insalubre ou dangereux ;
- Lorsque le bailleur souhaite reprendre une partie du terrain afin d’y construire un local d’habitation ;
- Lorsqu’il souhaite reprendre le local d’habitation accessoire au bail commercial afin de se loger, ou lorsqu’il est inutilisé ;
- En cas de non-respect par le locataire des conditions requises pour prétendre à l’indemnité d’éviction.
Ces motifs exceptionnels sont également détaillés dans l’article cité précédemment. Le bailleur pourra s’en prévaloir pour refuser le renouvellement du bail commercial aux échéances triennales, et ce sans indemnité d’éviction.
Toutefois, d’autres règles complexes s’appliquent à ces circonstances très particulières. Pour éviter tout risque juridique dans l’un de ces cas de figure, il est préférable de se faire accompagner par un cabinet expert en baux commerciaux.
3. Le versement d’une indemnité d’éviction
En dehors des motifs graves et légitimes et des motifs exceptionnels présentés à l’instant, le propriétaire devra en principe verser une indemnité d’éviction au preneur, d’où l’importance de motiver son congé.
Les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction sont sophistiquées, et font l’objet d’une procédure spécifique. Pour en savoir plus, consultez notre article sur l’indemnité d’éviction du bail commercial.
La forme
Pour être valable, le congé donné par le bailleur doit obligatoirement être délivré par acte de commissaire de justice (anciennement appelé “huissier de justice”).
Les conséquences
Le locataire recevant un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, peut rester dans les locaux tant qu’il n’a pas reçu réparation du préjudice subi. En d’autres termes, tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été versée.
À défaut d’accord amiable, cela peut durer plusieurs années, le temps qu’une décision de justice définitive soit rendue pour connaître le montant de l’indemnité. D’ailleurs, au cours de la procédure d’éviction, le bailleur peut changer d’avis, par exemple s’il estime que le montant de l’indemnité est trop élevée. On parle alors de “droit de repentir”.
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement sans indemnité d’éviction, le locataire doit quitter les lieux à la date d’effet du congé. Mais en pratique, il est fréquent que le locataire conteste les motifs de congé et réclame une indemnité d’éviction.
Refus de renouvellement du bail commercial à l’initiative du preneur
Les délais
Le locataire peut donner congé au bailleur à l’échéance contractuelle ou aux échéances triennales, en respectant un préavis minimum de 6 mois.
Il peut également le faire pendant la période de tacite prolongation, en quittant les lieux au dernier jour du trimestre civil suivant le préavis de 6 mois.
Même si cela est rare, si une clause insérée au bail le prévoit, le locataire peut donner congé à tout moment.
Le contenu (+ modèle)
À l’inverse du congé du bailleur, celui du locataire n’a pas besoin d’être motivé. En tant que locataire, il vous suffira d’indiquer :
J’entends par le présent acte mettre fin au bail du [date de début du contrat], à l’échéance contractuelle / à l’échéance de la 1re ou 2de période triennale / ou pendant la période de tacite reconduction, et donne en conséquence congé pour le [date de sortie du locataire], suivant les formes et conditions requises par l’article L. 145-9 du Code de commerce / l’article L. 145-4 alinéa 2 du Code de commerce (en cas d’échéance triennale).
La forme
Lors des échéances triennales, le congé du preneur peut être donné par acte de commissaire de justice, ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
L’usage de la lettre recommandée est toutefois déconseillé, en raison des éventuelles difficultés de distribution (absence de réception du courrier par le bailleur, perte du courrier…).
S’agissant du congé en fin de bail ou au cours de la tacite prolongation, seul l’acte de commissaire de justice est valable, l’article L.145-9 du Code de commerce ne mentionnant pas la lettre recommandée.
Les conséquences
Le refus de renouvellement à l’initiative du preneur est irrévocable. Son congé ne peut être rétracté qu’avec le consentement du bailleur.
Par exemple, le locataire qui envoie une lettre de congé avec une date de départ au 1er janvier 2025, pourra faire l’objet d’une procédure d’expulsion s’il se maintient dans les lieux au-delà de cette date.
Il est temps de conclure cet article sur le refus de renouvellement du bail commercial. Nous y avons expliqué en détail les modalités de forme, les motifs, et les délais à respecter pour chacune des parties, ainsi que les conséquences d’un congé délivré dans les bonnes conditions. Un doute subsiste ? Maître NOYER saura vous répondre !
Sources
Maître Jean-Marc NOYER
Avocat expert des baux commerciaux à Paris
Je conseille et représente mes clients, bailleurs et locataires, à Paris et partout en France.
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